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Gewerbestandort Tirol

 Der ideale Standort für Gewerbebetriebe in Tirol

Armin Ennemoser, Geschäftsführer der CITYREAL, im Interview mit der Tiroler Tageszeitung zum Thema Gewerbestandort Tirol.

 Gewerbegebiet

Wie würden Sie die aktuelle Situation auf dem Markt beurteilen? (Preise bei Mieten oder Kauf)

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist, anders als der Markt für Wohnimmobilien, deutlich weniger volatil.

Der Markt für Wohnimmobilien in Tirol im Allgemeinen, in Innsbruck im Speziellen, hat nach dem Krisenjahr 2008 im Zeitraum 2009 bis 2013 eine marktunübliche Steigerung erfahren. Das war zum einen daran gelegen, dass dem Kapitalanleger die Alternativen fehlten, und die Finanzmärkte keine Sicherheit mehr boten, zum anderen haben die historisch niederen Zinsen einen sehr starken Anreiz geboten.

Es ist also sehr viel Kapital und damit Nachfrage aus dem Anlagemarkt, und gleichzeitig das Kapital derer, die die Immobilie im Eigenbedarf suchen, in den Markt geflossen.

Bei Gewerbeimmobilien verzeichnen wir seit gut zehn Jahren eine fast seitwärts bzw. moderat steigende Kurve in der Preisbildung für Mieten oder Ankauf.

Dabei ist festzustellen, dass Bürostandorte entgegen der Entwicklung in den 1990er-Jahren mittlerweile fast ausschließlich auf Basis eines Mietverhältnisses nachgefragt werden. Das Kaufinteresse bezieht sich meistens auf größere Betriebsstandorte und damit auf Gewerbegrundstücke.

Der klassische Büronutzer mietet.

Gibt es genügend Flächen für neue Gewerbeobjekte in Tirol?

Die Stadt Innsbruck hat im Jahr 2013 eine Wirtschaftsflächenbedarfsanalyse beauftragt. Die Studie wurde von der ecostra GmbH Wirtschafts-, Standort- und Strategieberatung in Europa, erarbeitet. Die Verfasser kommen ganz eindeutig zum Ergebnis, dass sich bei linearer Entwicklung ein signifikantes Delta zwischen Angebot und Nachfrage im Bereich von entwicklungsfähigen Gewerbegrundstücken ergeben wird. Dabei stellen sie fest, dass mit Ausnahme der Ressourcen im Gebiet Rossau Süd, und einem größeren zusammenhängenden Flächenangebot in Innsbruck West, kaum mehr Entwicklungspotenzial vorhanden ist.

Besonders drastisch ist das fehlende Angebot an Flächen für das produzierende Gewerbe. Bereits jetzt stellt man fest, dass im Gebiet Innsbruck Rossau die produzierenden (und damit emissionsreichen) Betriebe von klassischen Bürostandorten verdrängt werden.

Hinsichtlich der Entwicklung von Bürostandorten sehe ich persönlich noch ein sehr großes Potenzial in der Nachverdichtung von bestehenden, aber ungünstig verbauten Bestandsliegenschaften, sowie vom Redesign von Büroprojekten bis hin zur Neuerrichtung im bereits verbautem Standort.

In Summe ist in der Nachfrage jedenfalls eine deutliche Orientierung zu mehr Qualität feststellbar.

Diesen Trend verspüren wir sehr gut beim SOHO Innsbruck, das sich im hochqualitativen Segment ansiedelt und eine permanente Auslastungsrate von deutlich über 95 % hält.

Was muss ein guter Standort können, bzw. wo kann man am ehesten Abstriche machen?

Ein Gewerbestandort ist dann >gut<, wenn er das Anforderungsprofil der am Standort etablierten Unternehmen so exakt wie möglich trifft. Dieses Anforderungsprofil ist aber durchaus unterschiedlich. Der Büromieter mit hohem Personalstand braucht gute Erreichbarkeit sowohl über das Straßennetz, als auch über die Infrastruktur mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Daneben einen Mehrwert hinsichtlich der Aufenthaltsqualität im Büro (Aussicht, Emissionsfreiheit, etc.).

Für den produzierenden Betrieb ist die unmittelbare Anbindung an die Autobahn, allenfalls an das Schienennetz, vorrangig.

Für den emissionsreichen produzierenden Betrieb ist wiederum die Distanz zum Wohngebiet entscheidend, etc.

Für Betriebe wie große Versicherungen und Banken ist umgekehrt immer noch die Zentrumsnähe entscheidend.

Die Antwort auf Ihre Frage lässt sich also kaum generalisieren.

Wie würden Sie die preisliche Entwicklung in den nächsten zwei bis drei Jahren beurteilen?

Die Preisentwicklung in den nächsten zwei bis drei Jahren wird keine Signifikanz in die eine oder andere Richtung haben, immer vorausgesetzt, dass uns Gesamthaft die europäischen und globalen Märkte nicht im Stich lassen.

Insgesamt sind wir aber in Westösterreich gut aufgestellt und sind die Rahmenbedingungen (gerade eben auch das niedrige Zinsniveau) durchaus positiv.

Mittel- bis langfristig wird es allerdings tatsächlich so sein, dass gerade in Innsbruck,  wo eine deutliche Konzentration bezogen auf den gesamten Tiroler Markt festzustellen ist, die Preise steigen werden, ganz einfach weil wir eine erhöhte Nachfrage, aber ein geringer werdendes Angebot vorfinden werden.

Die Ergebnisse der vorher erwähnten Studie sind hier durchaus sehr ernst zu nehmen.

Viele Anleger bzw. auch Sparer suchen auf Grund der aktuellen Zinslage nach neuen Anlagemöglichkeiten. Gibt es hier im Bereich des Marktes für Gewerbeimmobilien Möglichkeiten bzw. macht es Sinn?

Anlagen in Gewerbeimmobilien benötigen ein relativ hohes Kapital. Natürlich ist es möglich, eine einzelne Büroeinheit – besser in der Innenstadt, als an der Peripherie – zu erwerben und im Rahmen der Vermögensverwaltung zu vermieten. Der Vorteil ist dahin gelegen, dass das Mietrechtsgesetz den Gewerbemieter weniger begünstigt und durchschnittlich auch eine sehr viel längere Behaltedauer festgestellt werden kann. Die Markteinschätzung und Positionierung einer einzelnen Büroeinheit ist aber ungleich schwieriger, als am Wohnungsmarkt. Der Wohnungsmarkt bietet doch eine solide und gefestigte Nachfragesituation und lässt sich auch vom Laien besser taxieren.

Wer mit kleineren Kapitalbeträgen am Markt für Gewerbeimmobilien teilhaben möchte, wird sich also wohl eher auf ein indirektes Investment über Immobilienfonds verlegen.

Eben dieser Trend hin zum Investment in den Immobilienfonds hat in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass sehr viel Kapital in diese Fonds geflossen sind, und dort ein gewisser Anlagedruck entstanden ist. Das wiederum führt zu einer verstärkten Nachfrage und hat deutlichen Druck auf die Renditeerwartungen der Fonds ausgeübt.

Das wiederum führt dazu, dass dem Einzelinvestor, auch nach Abzug der oft recht spürbaren Verwaltungskosten, weniger an Rendite übrig geblieben ist.

Unzulässigerweise über den Kamm geschert würde ich dem Anleger im kleineren bis mittleren Kapitalbereich noch immer den Erwerb von Wohnimmobilien empfehlen, bei einem Anlagekapital jenseits der 1-Million-Euro-Grenze kann man durchaus den Erwerb von gesamten Einzelstandorten erwägen.